专题：万科总裁祝九胜更新一又友圈疑似回复被公安机关带走神话

　　起原：谨慎社

　　文丨郭小兴  

　　1月17日，刚刚遇到劲爆音问冲击的万科A（000002.SZ）股价大幅低开低走，一度创60日新低至6.45元/股，对应跌幅跳跃6%。不外，收盘跌幅收窄至3.63%。债券方面，多只万科债券下昼也出现拉升表象。

　　万科方面告诉投资者，现时无延迟债券到期时候的计算；针对2025年将要到期的公开债务，公司会任重道远，搪塞关系债务兑付。

　　根据《财经》报说念，有接近万科的东说念主士炫夸，1月15日上昼，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜曾出现时公司，之后就行止不解。扫尾现时，还莫得根据炫夸祝九胜的此次失联是否跟万科计算径直关系。

　　1月16日晚间，《经济不雅察报》报说念称，祝九胜于1月15日被公安机关带走。

　　1月17日凌晨，祝九胜更新了一又友圈。随后，他通过微信、电话向媒体、金融机构报祥瑞；《经济不雅察报》的上述报说念也于17日删除。

　　《经济不雅察报》另有报说念称，深圳市政府关系责任专班仍是全面介入万科，万科或将濒临接收改选。对此，另一位接近万科的东说念主士对《财经》炫夸：约半年前，深圳市政府为了匡助万科融资，曾组织过专班同万科疏浚。扫尾发稿，该东说念主士示意万科并未接到国资委入驻接收的音问。

　　《财经》向万科董事会布告朱旭核实上述媒体报说念的信息，扫尾发稿时未获得回复。《财经》亦未能量度到深圳国资委对关系报说念赐与置评。

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　　经此“一役”，万科现时边临的计算困局已娶妻喻户晓。谨慎社分析师发现，其最新的财报，2024年三季报炫夸，2024年1-9月，其营业收入、净利润和计算步履产生的现款流量等各项概念，均创下上市以来最差发挥；销售净利率、净钞票收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。其中，营收为2199亿元，下滑24.2%；净蚀本高达179.43亿元。

　　在同业业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本持平，尽管仍然蚀本但同比下滑幅度不大。

　　据同花顺iFinD数据统计，扫尾11月4日，在房地产开拓板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度功绩呈报，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。

　　这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势，但一直以“圭臬优等生”示东说念主的龙头房企万科，却不在此列。

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　　造血智商趋弱的背后，债务问题“走漏无遗”般突显。

　　谨慎社分析师梳理获悉，扫尾2024年9月底，万科净欠债率为66.2%；有息欠债计算3276.1亿元；尽管短期借债只消86.78亿元，但一年内到期的非流动欠债高达1115.21亿元，对应的币资金却只消797.45亿元。

　　这意味着，现款流无法销毁短债限度，万科现款流仍然很是急切，短债危急仍然莫得废除。

　　尽管扫尾现时，万科尚未堕入债务背信景况，这梗概炫夸万科仍有一定的挪腾空间。

　　不外，可想而知的，从2023年第一季度到2024年第三季度，万科的货币资金限度在逐季下跌，从1400.06亿元跌至797.45亿元，跌幅高达43%；同期，一年内到期的非流动欠债从596.57亿元颠簸上行，达到最新的1115.21亿元，增长速率相配快。

　　后续该怎样搪塞短债压力，极地面训练着万科管束层。

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　　事实上，谨慎社2020年以来发布的几篇研报，早已对此进行过警示（参见《年报亮相后市值已挥发400亿，手捏1600亿现款，万科却如如芒刺背》、《推倒、复原、再推倒！万科，一皆围墙缘何争吵了三年之久？》、《债权东说念主要紧辟谣后，万科仍没逃过“股债双杀 ”》等）。

　　谨慎社发布的上述研报以为：

　　尽管万科的钞票欠债率在行业平均水平中一直都处于相对较低的位置，但从限度和行业影响力的角度来看，其高欠债依然容不得涓滴小视。

　　问题是，彼时已高喊了多年“活下去”的万科，为什么仍然莫得把杠杆率大幅降下去？

　　或者换个问题，为什么万科的高杠杆率没能大幅降下去？

　　谨慎社分析师以为，其中一个很大的原因，即是摊子铺得太大。在拿地金额上，万科在2020年-2023年本领的限度消弱了七成，但地盘储备限度却并莫得下跌太多。数据炫夸，2020年，万科总地盘储备面积为16202万平米，2022年为11853万平常米。到了2023年10月，地盘储备面积依然有跳跃1亿平常米。

　　梗概在彼时的5年前，地盘储备面积是一家房企限度化的筹码，但在房地产行业遇冷，库存去化艰难的现时，居高不下的土储就像是一只撞着蛋糕的铁盒子，拿着太重丢了可惜，强行拿着还有砸在脚背的可能性。

　　在销售限度下跌和债务危机横行之际，万科居于高位的地盘储备很彰着属于后者。

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　　公开云尔炫夸，万科2024年1-7月已转让31处钞票，商办、栈房、公寓皆在列出售。据2024年三季度报走漏，万科通过巨额时时还款232.6亿元，已完成年度回款方向的78%；与此同期，第三季度，竣事计算性净现款流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。

　　2024年11月1日信息炫夸，万科已将旗下的武汉新唐共祥买卖管束有限公司50%股权，以1.5亿元的对价转给万物云行为到期应收款项的抵债钞票。这也就是说，万科的瘦身计算仍在稳步推动中。

　　也就是说，大手笔处置钞票、处分应收样子是孝敬现款流的一项要害举措。

　　不外，万科可供出售的钞票有限，加之钞票的流动性受限，要督察现款流的安全踏实，归根结底照旧需要依靠销售回款。

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　　值得一提的是，2024年3月29日，万科董事会布告朱旭先容了深圳国资真金白银救助万科的四大类步伐：“第一，匡助万科处置流动性相比低的不动产和永久股权投资；第二，市集化样子来认购万科旗下盈利的耗尽基础关节；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个样子伙同；第四，深圳国资也在积极和洽金融资源来救助万科”。

　　同庚5月27日，万科位于深圳的深圳湾超等总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河建树投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。

　　这些公开云尔都标明，深圳国资如实仍是脱手、且忠诚满满，只不外扫尾现时尚未相背万科功绩的下滑和窘境的走漏。【《谨慎社》出品】

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